OPINIE: Rotterdam, bouw meer woningen en wees terughoudend met regulering

Meer woningen onder een lage huurprijs brengen zorgt ervoor dat er véél minder woningen zullen worden gebouwd. Daardoor neemt het woningtekort alleen maar toe. De gemeente moet dus geen onnodig gedetailleerde eisen stellen aan nieuwe woningbouwprojecten, zegt Erik Verweij, en splitsen van woningen ruimer toestaan.

Eén van de grootste politieke problemen van dit moment is het tekort aan betaalbare woningen. Ook in Rotterdam is het voor veel mensen te moeilijk om een betaalbare woning te vinden. Op landelijk niveau wordt gewerkt aan regelgeving waardoor méér huurwoningen in de gereguleerde huursector zouden worden gebracht. Daarmee wordt een symptoom bestreden, maar het onderliggende probleem juist groter gemaakt.

Er zijn in Nederland te weinig woningen, vooral voor jongeren met een middeninkomen. Deze leeftijdsgroep is de afgelopen jaren gegroeid door een geboortegolf aan het begin van de jaren 90. Deze jongeren wonen vaker tot na hun dertigste bij hun ouders. Daar komt bij dat veel migranten jongvolwassenen zijn. Ouderen wonen ook nog eens langer zelfstandig, waardoor er minder gezinswoningen vrijkomen en de doorstroming staakt.

Een gevolg van het woningtekort is dat de prijzen van de beschikbare woningen flink zijn gestegen omdat de vraag sneller groeit dan het aanbod. De indruk wordt vaak gewekt dat de huurprijzen in de vrije sector het enige probleem zou zijn dat moet worden opgelost. Mensen die te veel verdienen voor een gereguleerde huurwoning en nog niet klaar zijn voor een koopwoning, zouden nu gedwongen worden woekerhuren te betalen in de vrije sector. Als oplossing werkt minister Hugo de Jonge aan een voorstel dat de huurprijzen van méér woningen moet reguleren. In de huidige situatie vallen woningen met een huurprijs tot 763,46 euro in de gereguleerde sector. De maximale huurprijs wordt dan berekend met een puntensysteem. Het plan is om woningen met een huurprijs tot 1.000 euro volgens datzelfde puntensysteem te reguleren.

Het probleem is dat deze maatregel de huurprijzen voor een beperkt gedeelte van de bestaande woningen verlaagt, maar er tegelijkertijd voor zorgt dat er véél minder woningen worden gebouwd. Huurwoningen in het vrije segment worden vooral gebouwd door partijen die investeren om een rendement te halen. De kosten en de opbrengst van een project bepalen uiteindelijk of het project wordt uitgevoerd. De bouwkosten zijn de afgelopen jaren snel gestegen, met name vanwege de stijgende energieprijzen. Staal, cement, beton en glas zijn 20 tot 50 procent duurder geworden.

Beleid waardoor de opbrengst van woningen wordt beperkt terwijl de bouwkosten stijgen, veroorzaakt dat er minder woningen worden gebouwd. De marktpartijen die investeren in woningbouw zullen op basis van een rekensom besluiten om niet meer te investeren. Woningzoekenden hebben nóg minder kans een woning te vinden. Het woningtekort blijft verder oplopen. Zolang er te weinig woningen worden gebouwd, blijven woningzoekenden de verliezers in een oneerlijk spelletje stoelendans waar zij zelf ook niet om gevraagd hebben. Net zo belangrijk is dat er nu al minder bouwplannen worden gemaakt, omdat al zo lang onduidelijk is hoe de nieuwe regulering er precies uit gaat zien.

Het klinkt natuurlijk heel aantrekkelijk om ‘huisjesmelkers’ en ‘pandjesbazen’ hard aan te pakken en huurprijzen streng te reguleren. Maar veel verhuurders gaan netjes om met hun huurders, en investeerders zijn hard nodig voor de bouw van nieuwe huurwoningen. De overheid bouwt immers géén woningen – dat doen marktpartijen.

De belangrijkste oplossing is woningbouw te bevorderen – de betaalbaarheid volgt dan. De gemeente heeft als doel gesteld dat elk jaar wordt gestart met de bouw van ten minste 3.500 woningen. Van deze woningen moet de komende jaren 35 tot 40 procent in het middensegment vallen. Door afspraken met projectontwikkelaars en gericht beleid ten aanzien van de grondprijzen van de grond die de gemeente verkoopt, zorgt de gemeente ervoor dat het tempo in de woningbouw blijft.

De gemeente moet verder terughoudend zijn met het stellen van onnodig gedetailleerde eisen aan nieuw te bouwen woonwijken. Goedbedoelde maar onnodige bemoeizucht van de gemeente maakt bouwprojecten duurder dan nodig en veroorzaakt vertraging.

Bovendien is nieuwbouw niet de enige manier om ervoor te zorgen dat er méér woningen in het middensegment beschikbaar komen. Het splitsen van bestaande woningen wordt in grote gebieden van Rotterdam zeer streng beperkt, en het zou verstandig zijn deze strenge benadering te beperken tot straten en gebieden waar het noodzakelijk is om de leefbaarheid te beschermen. Dat vraagt maatwerk, maar levert wel woningen op. Dit kan zelfs bijdragen aan de verduurzamingsopgave, wanneer verhuurders bij de verbouwing gelijktijdig investeren in isolatie van de woning.

Het is belangrijk dat lokale en landelijke politici doen wat nodig is om het tempo in de woningbouw hoog houden. Het is belangrijk dat de landelijke én Rotterdamse politiek ‘met een economische bril op’ blijft werken aan die woningmarkt die weer werkt voor mensen, en zich steeds afvraagt of een maatregel méér of minder woningen gaat opleveren. Dat is op lange termijn de beste manier om iedereen een eerlijke kans te geven op een betaalbare woning, en te zorgen dat er plaats is voor iedere starter.

Erik Verweij